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地产商票风控怎么做?怎样才能降低风险?

来源:网络 发布时间:2021-01-27 15:12:47 阅读量:137

  地产商票,是商票中比较优质的一个版块。


  在“房住不炒”的调控下,地产行业的资金来源被收紧,特别是8月28日《重点房产企业座谈会》上人行划出的“三条红线”后,各地产商的开发运营资金更加紧缺,而商票作为地产企业表外融资的一种工具,不仅降低了负债指标(美化报表),而且对缓解资金周转压力起到直接有效的作用。


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  因此几乎所有地产商都使用商票进行材料采购、劳务支出以及建设工程付款,开票体量大,也因为地产行业的利润很可观,通常开发商在开具商票时,会补助收款人部分利息,所以地产商票在流通时能够承受较高的贴现利率,而贴现率对于【被背书人】来说等同收益率。


  这样分析下来,地产商票是底层资产明晰与债务权益明确,且有土地、房屋为保障的,受《票据法》保护的有价证券。


  具体到某张商票属于建设项目,我们在接收商票的时候,恐怕也很难项目公司进行实地考察。


  那么,地产商票风控都有哪些?怎样才能把控风险呢?


  在此,小编给大家分享的风控点。以下大部分都是可以通过公开数据平台查询的信息:


  第一点,项目公司股权结构


  1、全资(控制权毋庸置疑)


  2、合资持股80%以上


  3、合资持股51%-80%


  4、合资持股51%以下


  注意:合资一般分为股权合作和债权合作。股权合作可以分担企业的经营风险,但同时利润也会被合作商拿走一部分,一般企业会在项目预期收益低或者风险高的时候选择这种合作模式;债权合作正好相反,项目的预期收益高或者项目风险低的时候,选择这种模式的可能性更大,一般这种情况对于商票的承兑人实现到期兑付是有利的。


  但是我们往往不能区分是股权合作模式还是债权合作模式的,所以我们会将合资的情况进行分解:集团合资持股80%以上、合资持股51%-80%、合资持股51%以下。集团持股比例高的公司所对应的权益也就会更高,对项目的把控力度强,最终收益高的可能性也会更大,选择核心企业持股比例更高的项目公司是有效降低选中差项目的比例的方式。


  第二,项目公司所属地区


  从国内地产行业数据来看,发达地区的销售情况是最好的。销售效果好,资金回笼就快,商票兑付也就更有保障。通常,会将城市地区划分为以下四类:


  1、发达地区


  2、北上广深等一二线城市、长三角和珠三角等城市群、计划单列市(大连比较特殊)


  3、三四线城市等欠发达地区


  4、落后及特殊地区


  重点关注:长三角、珠三角


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  第三点,考察项目公司的购地情况


  土地是房地产开发企业的根,我们优先考虑有购地记录的企业。


  项目公司的购地情况分为以下四类:


  1、有购地有开发(在建)


  2、无购地待开发(有开发计划)


  3、烂尾项目(滞建)


  4、无购地


  有土地并且有开发记录的项目,其建成的可预性高,在后续销售回笼资金,便可用于兑付到期的商票;没有开发记录并且没有资金用于兑付商票的企业,其权属的土地将会是持票人之后发起追索的并得以清偿最后保障。


  关于购地记录,可以在各属地土地招拍挂公开信息网站或类似企查查等企信查询工具中查询得到。销售情况可以在各市级的房管局公开信息中查到。


  第四,考核项目公司的涉诉情况


  企业的涉诉情况会反映企业的真实经营状态,可从以下3点观察:


  1、无金融类纠纷且涉诉案件少


  有少许涉诉案件的企业,其实可从侧面反映出该公司的经营真实性


  2、无金融类纠纷且涉诉案件多


  如果存在大量的纠纷案件,也是要引起足够的重视的。这很可能是产权不合法引起的纠纷,或因为该项目存在某些重大缺陷,继而导致后续的销售情况受到严重影响


  3、有金融类纠纷


  如果存在金融类的纠纷,则须更加重视。金融类纠纷直接反映了企业的经营的资金状况,如果情况恶化,极可能会影响到企业的资金周转,严重的话可能会引起资金链断裂的问题


  第五,考察项目公司的注册时间


  注册时间分类:


  1、注册时间大于一年


  2、注册时间大于半年小于一年


  3、注册时间小于半年


  一个新注册的企业,其公开信息也很少,不利于我们判断企业的真实状况;另外项目开展耗时的角度看,从成立公司到取得土地,再到启动规划与建设,各个环节都需要流程时间,刚成立便开具商票不切实际;从业务层面上来说,刚成立的公司就开具商票,所建设运营的项目大概率不能在票据到期时进入销售的环节,而没有收入的企业,兑付商票是很难有保障的。一般情况下,一个项目从购地到预售,周期是在12-18个月。根据小编总结的多方数据与经验,项目首次商票兑付的情况会好于五期。建议选择注册时间至少在半年以上的企业。


  第六,考核一个企业的法人情况


  1、法人无失信、无被执行且名下关联企业多


  2、法人存在失信、被执行记录


  3、法人名下关联企业少


  目前情况来看,主流地产的法人都会担任多家公司的高管(新规同一法人不可担任超过2家企业),如果遇到法人无其他关联项目公司,根据以往的经验,这样可以直接pass掉。


  第七,考核收款人


  1、收款人为行政/事业单位、央企、国企


  2、收款人为建工类前三十强企业


  3、收款人非上述情况但与出票人股权无关联


  4、收款人与出票人股权关联


  拿到一张地产商票的票面时,会根据收款人对该商票的贸易背景做一个判断,判断该商票是所谓的融资票还是贸易票?如果收款人与出票人股权有关联,我们一般认为这种票据是融资票,仅作为融资手段,没有真实贸易背景。


  融资票从侧面反映出企业的资金紧缺程度,虽然从票据的法律权益角度来看无异于有实际贸易背景的货款票,但从形式层面上存在一定瑕疵,所以融资票不是一个很好的选择。


  如果股权没有关联,大概率可从票面判断是贸易票,具体对其贸易背景的真实性考察,可索要合同与发票。另外,可以优先考虑选择【收款人】为央企、国企以及建工三十强这一类企业的,这类企业配合地产企业开融资票的可能性非常低,而且在后续的追索上也能有一定的优势。


  甄别融资票的方法:


  1)一些出票日期和到期日期比较相近的批量票,比如说昨天开出来的商票,现在就可以在市场上大面积流通,那么它是融资票的可能性会比较大


  2)一些收款人为投资性质的企业公司,这种票据是“明股实债”的融资票可能性也较大


  不过,要注意的是,这两种方法都仅仅是从表面判断有融资票属性的嫌疑,具体是不是融资票,需要佐证进一步分析。


  第八,考察开户行


  这个主要是用来排除一个企业的风险,根据小编的经验,以下两种情况需要谨慎:


  1、开户与企业不属于同一地区


  2、开户行为小城商、三农、村镇


  若遇到以上这些情况就一定要谨慎了。在无法确定其开户行是否真实属于开票企业的时候,可以通过电话或邮件的形式向企业询证核实。


  第九,考核企业的兑付记录


  企业的兑付记录反映了企业截至当前开票、结清、拒付的情况,该记录实时更新。


  1、企业兑付记录里没有“已结清票据”数据


  如果记录里只有“已承兑票据”有数据,说明该企业所开的商票都尚未到期。


  2、企业兑付记录有“已结清票据”数据


  “已结清票据”代表到票据到期并且完成兑付,全体汇票债务人的责任解除。


  同时要关注是否有“拒付票据”,这项数据代表到期的票据承兑人没有实现兑付。


  通过“已结清票据”和“拒付票据”的笔数和金额,可以得出【拒付率】,用以判断该开票企业的兑付能力。拒付率的计算方法有两种,公式和参考标准如下(仅供参考):


  (1)拒付笔数比:拒付笔数÷(结清笔数?拒付笔数)< 3%


  (2)拒付金额比:拒付金额÷(结清金额?拒付金额)<20%


  要特别注意的是“拒付票据”数据计入“已结清票据”数据,这点很多人都忽略了。


  作为普通票据企业用户,【兑付记录】只有在票据待签收的情况下,通过企业网银系统才能查询得到,因此,小编提醒大家:收票时记得查看兑付记录之后再确认签收哦!


  第十,操作持续跟踪企业的状况


  在商票到户以后也得对票据的核心企业进行持续的跟踪,定期关注企业切身动态以及相关行情资讯的问题,比如:股权变更情况、涉诉情况、投资动态、发展策略、新闻舆情、政策环境等等。


  以上就是关于“地产商票风控怎么做?怎样才能降低风险”的全部内容,相信大家已经有了全面认识;更多商票相关资讯及知识,欢迎关注商票圈票据学院。