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购买房产的10种融资方式

来源:网络 发布时间:2021-02-03 16:54:07 阅读量:515
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  能够住到自己梦想的家中可谓是人生中的一大美事~ 可要怎样才能拥有它呢?买房过程充满了许多未知的小细节,足以让人望而生畏。房贷就往往成为人们困惑及恐惧的对象,那今天小编带读者们来了解一下买房时的融资选择!


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  方案一:现金


  使用现金购买房屋。


  优点:买家会更偏爱现金,所以在多个卖家争夺同一个房产的时候,提出现金交易的买家在出价和别人一样,甚至稍低的情况下,都会更有竞争力。


  缺点:因为房屋的价格都偏巨大,很少会有人有能力在短时间筹得数额如此大的现金。除此之外,房屋不是一种流动资产,所以在购买后如急需现金房产将不能快速变现。


  方案二:定息按揭


  整个借贷期限内,利率不随物价或其他因素的变化而调整。


  优点:可预测的利率决定了他的稳定性,而且简单易学的利率计算系统可以使消费者去对比多个按揭方案并在其中发现最好最适合的。


  缺点:不变的利率将意味着消费者不会从变化的市场中而受益。举个简单的例子,如果一月的利率是4.2%,在这个时间里你选择的定息,那么等到二月利率降低到3.5%的时候,你就不能从中获益了。


  方案三:浮动利率按揭


  在按揭期限内,利率会根据其他因素进行浮动(通常情况下,利率包含两个部分:不会改变的基础部分和会浮动部分)。


  优点:在市场乐观的情况下,浮动利率通常会比固定利率低,可以妥善帮助消费者节省资金。即使在浮动周期利率比固定利率稍高一些,但从长远来看,这并不会是常态。


  缺点:不确定性意味着在不好的市场情况下,消费者选择浮动利率的按揭方式会造成不必要的损失。


  方案四:5/1 ARM  和 7/1 ARM


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  混合利率按揭,指先会有五(七)年的固定利率按揭,然后接下的汇率将会以一年一次的频率浮动。


  优点:相比较纯粹的定息按揭,混合利率按揭分担了一些贷方(出借人)的风险。所以,混合利率按揭前五年或者前七年的固定利率通常会比较低。如果消费者在购房后知道自己会在什么时候将房子转手,用适合的ARM将在利率上省下一笔不小的数目。


  缺点:如果在固定利率结束后,市场动荡导致浮动利率急剧升高,在消费者没有准备好的情况下会造成一定压力及损失。不过一般都有个上浮限制,利率最高不能超过上限。


  方案五:HELOC


  房屋净值贷款(Home Equity Line of Credit) 等同于房屋抵押价值为信用额度的贷款,当信用额度用完时,银行以借款人的房屋做抵押,发放第二笔抵押贷款,直到贷款完全被付清。如贷款未偿清,银行通过拍卖借款人的住房,抵消借款人剩余债务。这类贷款的利率通常采用浮动利率。


  优点:在信用好的情况下,消费者选择 HELOC 的时候不需要付过户费用和其他的手续费。除此之外,因为此贷款被房产所保护,所以一般会提供较低的利率。


  缺点:如所有浮动贷款方案一样,消费者承担着市场动荡利率提高所带来的风险。房屋的贬值会特别给计划销售房屋来偿还贷款的消费者带来不小的麻烦。


  方案六:FHA Loan


  由联邦住房管理局发放的贷款。借贷人会购买一个贷款保险,保证贷款人在借款人拖欠资金的情况下不收损失。


  优点:不需要很好的信用,低头期款,对于借款人也更为安全。


  缺点:每月的保险金累加起来不是一笔小数目,而且此方案对房屋有一定的硬性要求。


  方案七:401K Loans


  美国国税局的法律规定,雇员可以从工作退休账户中(如401K、403B)提取出一部分作为固定缴款计划,金额一般不超过50%。


  优点:此计划提供的资金很快就可以投入使用,而且没有冗长的申请表和信用调查,此计划的利率也比一般的贷款利率低一些。


  缺点:借入的资金将被征两次税。在领工资期间需要交税,并用税后的钱来偿还贷款。在退休期间又要交税,这一次用于收回资金。如果你在 25% 的联邦纳税区,那么两倍的税将是十分昂贵的。还有,使用401K有可能影响贷款申请人的Debt-to-Income Ratio.


  方案八:Refinancing


  获得一个新的贷款计划来取代原来的计划叫做再融资。


  优点:再融资给予了借款人一个找到更低利率的机会。


  缺点:诚然,一个低利率新贷款计划可以让消费者在每个月付更少的钱,但是如果还款周期变到更长的情况下,总付款额就会增加。


  方案九:Reamortization


  Reamortization 指的是放款人重新计算借款人在剩余还款期需要付的数目(通常变少)。一般来讲,放款人只有在借款人已经支付了很大一部分的贷款的时候才会允许 reamortization. 举个例子,A先生计划实施一个30年限的定息按揭,在他第十年偿清了一笔很大的贷款后,如果放款人没有允许 reamortization,那A先生每月需偿还合同规定金额,还清贷款的时间便因此缩短。如果放款人允许,那么因为现在A先生借款已经减少,重新计算后他每个月只需支付很少的钱就可在30年内还清贷款。


  优点:更少的未偿还贷款代表着月付款项会大幅度减少。


  缺点:为了取得 reamortization 的资格,消费者通常需要一次性支付至少 $10,000。


  方案十:VA Loan


  退伍军人贷款是提供给美国退伍军人、服役人员和没有再婚的军人配偶家庭的按揭贷款计划。美国退伍军人事务部提供的贷款是由有资格的贷款机构发放的,并由美国退伍军人事务部提供担保。


  优点:0 头期款和 0 预付款惩罚都是VA loan的亮点。


  缺点:使用此贷款计划需要交付一笔 VA loan funding fee,而且一般来说此贷款用于军人购买其主要居住所,而非第二居住地或者商业性投资。


  提示:以上信息不构成任何具体投资建议,请与交易当事人/机构确认核实。市场有风险,投资须谨慎。


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