荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛发展或公司）成立于1996年，2007年8月8日成功登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。
荣盛发展发源于河北廊坊市，有着地产商和建筑商双重身份，曾被誉为“河北地王”，2018年跨入房地产销售额千亿俱乐部，2018-2019连续两年在克而瑞房地产销售榜上排名第30位，而且荣盛发展商票在市场也有较高接受度，市场流通比较好。但是荣盛发展估值偏低，被市场压制，长期处于房地产板块底部，让人唏嘘。
一、公司现状
1、资产结构
数据来源：Wind
2020年第一季度末，荣盛发展总资产达到 2545 . 62 亿元，较 2018年增长了12% 。而总负债高达2095 . 84 亿，较2018年增长9 . 5 ％。在流动资产中，主要为存货、货币资金和其他应付款，其中存货在资产中占比 63 . 84 % ，这极度考验公司的去化能力，而 2 020 年 1 季度公司存货周转天数2571.43 天，同比 2019 年第一季度减少313.19 天。很明显在疫情的影响下，公司的存货变现能力并没有降低，这对公司短期偿债能力提高是一大促进作用。
2、项目情况
数据来源：DM查债通终端
发展将地产主要布局在中小城市,着眼于刚需和改善性需求,是一家稳健型房企，目前公司在售和待售项目有208个,分布在全国48个城市中,其中
一线城市1个,在北京市,
二线城市44个项目,前三位是:南京市11个,石家庄市7个,重庆市5个
三/四线城市158个,前三位是:廊坊市26个,蚌埠市12个,徐州市11个。
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荣盛发展曾经被誉为河北地王，拿地策略一直比较积极的。在 2018年国家最严调控后，公司拿地才略有收敛。 2018年公司新增土储800 . 64万m²，拿地金额 1 77 . 44 亿元； 2 019 年新增土储 1 010 . 85 万m²，拿地金额 310 . 31 亿元，总土地储备建筑面积 3726 . 64 万m²。今年疫情影响也没有阻碍公司的拿地节奏，截至 2020 年 5 月份，公司新增土储 352 . 94 万m²，拿地金额 172 . 59 亿元。荣盛发展将在保证公司财务安全的情况下，储备更多的优质项目。
3、销售情况
数据来源：DM查债通终端
从年销售情况看，从 2 016 年以来，荣盛发展销售额每年都有增长，并于 2018 年一举迈入销售额千亿俱乐部，突破了房企发展的规模瓶颈， 2 019 年销售额达到高点 1 1 5 3 . 56 亿，连续两年位于克而瑞销售排行榜的第 30 位，但是也可以看到销售增长速度总体上是在逐年降低。
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从月销售额看，今年疫情的影响，并没有让公司销售有显著的恶化，从 2 020 年 3 月开始，公司销售额同比开始有了增长。 2020 年 1 季度签约金额 1 38 . 86 亿，同比下降 16 . 81 % ; 2020 年 1 一 4 月，公司累计签约金额 216 . 69 亿元，同比下降 9 . 47 % ，但到了 2 020 年 5 月，公司累计销售额 330 . 63 亿元，同比增长 3 . 2 % ，公司销售水平走上正轨。在克而瑞房地产企业 2 020 年第一季度销售排行榜上荣盛发展排名已经下滑到第 38 位，但到了 2 020 年 1 一 5 月销售排行榜上荣盛发展上升到第 31 位，在疫情影响下公司也实现了正增长。
二、债务情况
数据来源：Wind
近五年来，荣盛发展的有息债务在持续增长，特别是 2017 年后，公司在销售规模上了一个新台阶，债务也有了较大幅度增长。 2020 年第一季度末，总债务达到 689 . 14 亿，较 2019 年底规模有所降低，这主要是长期负债在减少，但另一方面，公司短期负债却在持续增加。公司从 2018 年起货币资金已经不能覆盖短期负债．而且这一缺口在不断扩大，公司短期偿债压力依然存在。但较 2019 年，公司 2020 年的融资渠道反而更加丰富通畅了。 2020 年，荣盛发展计划新增融资 520 亿。除已经发行一期 SCP 外， 2020 年 5 月 19 日公司成立了 《 国融证券一荣盛发展购房尾款资产支持计划 》 ，发行规模 7 . 11 亿； 2020 年 6 月 4 日又成立了 《 中山一联荣供应链金融 2 号资产支持专项计划 》 ，发行规模 3 . 91 亿； 2020 年 6 月 8 日，公司获得中国银行间市场交易商协会批准公司资产支持票据注册额度 40 亿元，有效期 2 年。
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从债市上看，目前公司存续的离岸债券有 2 只，存续规模 8 亿美元， 2020 年需要偿还金额 2 . 35 亿；公司存续的在岸债券有 7 只，存续规模达到 45 . 92 亿， 2020 年待偿还本金 29 . 92 亿，待偿还的利息 4 . 72 亿。从超短期融资债券（ SCP ）发行利率看‘在 2019 年，荣盛发展发行了 2 期 SCp ，中标利率 7 . 3 % ，而同属廊坊地区的华夏幸福 2019 年发行的 SCp 中标利率仅为 5 . 5 % ，而克而瑞销售排行傍排名 21 位的富力地产 2019 年发行的 SCp 中标利率 4 . 83 一 5 . 5 % ，显然市场对荣盛发展的认可度还有待商榷。可喜的是，到了 2020 年,公司发行的 SCp 中标利率为 6 . 98 % ，中标利率在下降，芙盛发展的市场接受度在提高。
三、第三方机构评级
数据来源：DM查债通终端
2020年4月26日，大公国际将荣盛发展主体评级上调一级定为 AAA ，大公国际认为：公司土地储备仍很充足且持续增长，能为持续发展提供有力支徨，多元化业态经营对营业收入形成重要补充，房地产销售面积和签约金额同比大幅增长，盈利能力明显增强；但房地产行业仍面临结构性调整压力，公司受限资产占净资产比重仍较大，财务费用增长较快，存在一定短期偿债压力和融资成本上升压力，公司在开发项目未来资金需求较大，仍面临一定资金支出压力。
DM量化评级对荣盛发展第一季度报评分为 BB + ( 0 . 55 % ) ，较上一期下调 2 级，跟 2019 年三季报持平。该评分表明公司安全性中等，短期内还本付息无问题 r 但在经济不景气时风险增大。
四、商票浅析
荣盛发展很早就对商票有较高的认知．早在 2016 年公司应付票据中，商票占比就达到 99 . 5 ％。 2017 年应付票据量下滑，商票占比也有下降，但 2017 年后，公司应付票据量激增，商票规模突破到 30 亿以上，而且占比在不断上升． 2018 年商票 31 . 46 亿，占应付票据的 68 . 75 % ; 2019 年 30 . 78 亿，占应付票据的 75 . 3 ％。按此比例预估， 2020 年第一季度应付票据中商票量在 3S 亿以上。
荣盛发展的商票主要采取的是企业独自签发直接付给供货企业的方式，在提示付款时选择的是线上清算（票款兑付），基本当天解付。
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