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金科地产商票分析,金科商票贴现率参考!

来源:网络 发布时间:2020-08-27 12:46:06 阅读量:114


  金科地产集团股份有限公司(以下简称金科或公司)成立于1998年,是重庆地区房地产龙头企业。2011年8月借壳ST东源股份,金科在深交所挂牌上市(股票代码:000656)。


  金科的发展颇具传奇色彩,从1998年黄红云带着三个合伙人进入重庆发展开始,中间历经徐翔案、股权争夺战等重大事件,一直屹立不倒,而且于2018年正式跨入房地产销售千亿俱乐部。特别是到今年4月份,长达4年的金科股权争夺战以融创退出而落幕,再次让金科走到市场聚光灯下 。而金科的商票在市场上一直流通较好,极受欢迎。


金科地产商票分析,金科商票贴现率参考!


  一、公司现状


  1、资产结构

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  数据来源:Wind


  从 2016 年开始,金科开始全国扩张,金科的资产规模也就扩张。 2015 年底金科总资产仅仅 955 . 53 亿,从 2017 年开始,公司资产增长速度都在 39 %以上,到 2019 年底,金科资产达到 3216 . 05 亿。据 2020 年一季报显示,金科资产总计 3272 . 43 亿,其中流动资产占 90 . 66 % ,资产流动性较好,资产总体质量尚可。而在流动资产中,主要是存货、货币资金和其他应收款。公司 2 019 年底存货周转天数 1 399 . 69 夭,比 2018 年缩短 238 . 91 夭.公司去化能力提高,也为公司现金回收提供了保障。

  而且在资产负债率上, 2017 年后,金科剔除预收账款的资产负债率也一直在下降的, 2019 年底除预收账款的资产负债率 7 4 . 8 % ,到 2020 第一季度下降为 74 . 2 %。


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  数据来源:Wind


  2、项目情况


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  数据来源:DM查债通终端


  金科近年来立足于二线城市,着重民生地产开发,房产刚需、改善、高端按 7 : 2 : 1 配比,目前在售和待售项目 2 56 个,分布在全国 69 个城市,其中

  一线城市项目有 5 个,分布在北京市 3 个,上海市 2 个;

  二线城市项目 1 63 个:前三位的是:重庆 78 个,南宁市(长沙市) 9个,成都市 8 个;

  三/四线城市项目 88 个,前三位是:遵义市 8 个,乌鲁木齐市6个,内江市 5 个。


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  数据来源:DM查债通终端


  在土地储备方面,从2016年始,金科拿地更加积极,新增土储持续大幅度增长。 2019年底,新增土地储备1541.03万m²,拿地金额507.33亿。2020年,新冠疫情也没有降低金科拿地的热情,截止2020年6月底,金科新增土储618.78万m²,拿 地 金 额  269.40亿元。中指研究院公布的2020年上半年全国房地产企业拿地排行榜中,金科拿地面积位居全国第7位。


  3、销售情况


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  数据来源:DM查债通终端

  金科在经营战略上进攻性是市场公认的 , 不 然 也 不 会 吸 引 到 融 创 老 扳 孙 宏 斌 。从20 16 年 , 金 科 进 入 全 国 性 扩 张 后 , 其 销 軎 能 力 有 目 共 睹 , 销 售 金 额 年 年 攀 升 , 增 幅 在 4 4 % 以 上。2017年克而瑞中国房地产销售排行榜中,金科以681.2亿销售额排名第32位,2018 年就以 12 91. 1亿 元销售额 排 名 第 22位,到2019年以1803.4亿销售额上升到排行榜第17 位。

  2 0 2 0 年 4 月 1 5 日 , 金 科 举 行 2 0 1 9 年 度 经 营 业绩汇报线上业绩说明会,金科重事会秘书 徐 国 富 指 出 : 金 科 2 0 2 0 年 销售 目 标 定 在 2 2 0 0 亿 元 。 金 科 认 为 , 虽 然 房 地 产 市 场 受 疫 情 影 响 , 但 是 金 科 并 没 有 因 此 调 整 目 标 , 这 基于 对 经 济 形势 好 转 以 及 对 房 地 产市场 发 展 趋 势 的 信 心 。 目 前 抑 制 的 是 短 期 雲 求 , 预 判 三 四 季 度 市场迎 来复苏 。 此 外 , 金 科 今 年 供 应 可售货 值 将 达 到 3 6 0 0 亿 , 这是实现 销 售 目 标 的 保 障 , 相 当 于 6 0 % 的 转 化 率 , 因 此 有 信 心实现2200亿元的销售目标。



  4、股权结构


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  数据来源:Wind

  在 2 0 2 0 年 4 月 之 前 , 金 科 被 人 诟 病 最 多 的 就是其 股 权 问 题 。 从 2 0 1 6 融创入 股 金 科 开 始,这场长达4年金科股权拉据战,孙、黄两位大佬的神操作一頁让人目不暇接。孙一 直是处在进攻的状态,不过金科是黄的主场,有天然优势,黄的防守也扱其炅活厉害。 因此,融创只有在2018年10月短暂的几天入主过金科,随后就被黄破解这波攻势,其余 时段都处于劣势。2020年4月-5月,融创四次减持金科股票,到2020年5月21日,融创 只 持 有 金 科 股 份 总 股 本 的 4 . 9 9 0 6 % , 不 再 为 金 科 股 份 持 股 5 % 以 上 股 东 。 这 场 金 科 股 权 争夺战,以融创套现离场而告终。再到2020-6-15,融创安排金科董事会内的两名“代 言人”之一的张强,递交辞呈,张强将辞去包括重事在内的金科股份所有职务。



  二、债务情况


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  数据来源:Wind


  伴 隨 着 公 司 2 0 1 6 年 向 全 国 大 面 扩 张 的 脚 步 , 金 科 的 土储和项 目 投 入 的 扩 大 , 有 息 负 债 也 是节节攀升 。 2 0 1 6 年 金 科 有 息 负 愦 442. 23亿,到2020年一季度,金科有息负愦增长到了 1150.32亿。从债务长短债务比例看,从2016年开始,金科债务就以长期债务为 主,短期债务占比一直在40%以下,尽管会增加公司财务费用,但是公司短期偿债压力 小 , 债 务 结 构 比 较 合 理 。 而 且 金 科 融 资 渠 道 通 畅 , 债 券 上 新 发 行 价 格 处 于 行 业 平 均 水 平。2020年第一季度,货币资金359.69亿,完全已经可以覆盖短期债务,这在头部房企中不多见,这也是年后金科商票价格稳定的原因之一。


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  数据来源:DM查债通终端


  当前在流通的债券中,金科存续的离岸债券仅有1只,债券规模3亿美元,将于2021-6-20到期;金科存续的在岸债券有18只,存量规模180.63亿。2020年将要偿还的离岸债券利息0.89忆,待偿还的在岸债券利息3.76亿,本金36.25亿。而且未来三年中,公司债券将集中到期,存在一定的集中兑付压力。


  三、第三方机构评级


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  数据来源:DM查债通终端


  2020年5月,联合资信、联合评级和大公国际均将金科主体信用等级从AA+提升到了 AAA级。这些评级机构认为:公司在重庆房地产市场占有率和业务覆盖上仍居于领先t也 位 , 品 牌 价 值 突 出 , 规 模 优 势 明 显 ; 积 极 拓 展 土 地 储 备,加 大 全 国 化 布 局 , 降 低 区 域 集中度,公司 开 发 规 模和签约销售规模实现大幅增长。在未来雲要继续关注公司三四线去化能力、债务筹资压力和校益稳定性问题。

  YY评级认为:公司区域优势明显,项目储备充足,长期来看,金科的销售具有可持续性。公司销售毛利率较低,2017-2019年毛利水平分别为20.51%、28.9%和29.12%, 近年有一定改善。需要重点关注:重庆市场去化情况:对外担保和提供财务资助的潜在风险。


  四、商票浅析


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  金科地产集团承兑的商票主要依托招商银行重庆分行营业部来签发,并按照地区不同开设了不同的账号来对应,目前兑付良好,价格超稳定,市场接受程度高,市场价格13%上下。


  在票据应用上 , 金科很早就开始便用票据支付供应商货款,但早期基本使用的银行承兑汇票,在商票应用上,金科涉足较晚,只到2017年才开始使用商票。不过公司一开始使用商票,商票就在应付票据中占绝对主导地位,规模存畺也在爆发式增长。2017年商票仅仅1.5亿 , 占应付票据92% ;  2018 年就升 到 2 6 . 3 7 亿 , 占应付票据99% ;  2 0 1 9 年商票72.85亿,占应付票据97%。到2020—季度应付票据73.36亿,按占比预估公司商票也在70亿以上。


  金科商票在签发上分为2种 :一是子公司 独 自 签发独自承兑,一是子 公 司 签 发金科地产集团承兑。目前市场上流通的大部分都是子公司签发集团承兑商票,其在提付款时选择线上清算(票款兑付),基本当天解付。


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