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房企在投资阶段可以做什么融资工作?

来源:旺哥 发布时间:2020-10-19 10:46:12 阅读量:73
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  这个阶段,房企投资部门主要还在拓展优质的投资标的,但基本都有了初步了意向地块,在跟政府沟通规划条件,跟进相关土地收储进度,政府供地会,签订投资备忘录等等。


  投资拿地是一个不确定特别强的过程。投资口的同事反应,二十个跟进的项目里,能有一个最终成功拿下的,就烧香拜佛了。尤其是一些大型勾地项目,中间涉及的变数就更大了。


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  即使是变数很强,但在土地储备阶段,融资的铺排工作也是不可懈怠的。这期间融资人员就可以介入进去,基于一些确定性的信息,去寻找尽可能多的融资可能性。


  当房企确定了计划在某个城市拿地,融资人员就得迅速了解这个城市当地的地产金融政策。这个金融政策就包括了:城市准入情况,额度情况,抵押政策,审批尺度。


  2019年的时候,旺哥所在房企计划在上饶拿一块地,当时属于比较早期,在投资口的同事还在跟政府碰规划的时候,我就带同事飞过去了当地,铺排工作。


  当时投资口的同事还好奇,说我怎么去那么早,拿地还八字没一撇呢。我说,等你都跟政府谈好挂牌后我才去的话,这融资进展就会很被动了。


  确实是的,融资工作一定要提前铺排。


  到了当地,首先,为了了解抵押政策,我们梳理了许多问题,并去了不动产中心当面咨询。我们了解到,当地正负零后就不能抵押纯土地了,同时非持牌金融机构不能办理抵押。


  也就是说,从融资最大化的角度看,要么拿地后立马抵押整块纯土地,要么等在建工程几乎盖满了再去抵押。中间的阶段,都无法抵出合理的价值。


  这就很尴尬了,因为高周转的模式下,纯土地状态的时间是极其短的,我们必须抓住这一点点的窗口期,把融资给办了。各项工作刻不容缓。


  上饶在江西属于第三大城市,我们挨个挨个银行,逐个拜访分行层面领导,去咨询能不能做开发贷。遗憾的是,四大行和交通等大型股份制银行,都表示,上饶这个城市不在它们的开发贷准入范围。


  当然,我建议,分行说的话还需要跑省行去核实。最好能要到他们的授信政策书面文件,避免信息有偏差。


  后来我们又跑了上饶银行、赣州银行等,虽然这些地方性银行表示可以做上饶这个城市,并且也有存量项目在做。但由于他们信贷规模及地产额度的原因,现在已经没有新增房地产开发贷的计划了。


  这里给大家普及一下现在银行开发贷融资的现状:


  大银行可能有比较大的盘子,有额度,但是很难抢,基本都被一线城市挤占了,银行也愿意把额度投放到一线城市。而地方性中小银行虽然主要投放当地城市,但是由于银行规模小,做两个项目,就涉及到信贷额度或者涉房额度超了的问题,也远远无法满足。


  不仅如此,地方银行的成本也是不低,利率经常会比四大行高2-3个点,同时还会要求许多中收业务。


  所以,如果项目不是在一线城市,要顺利取得开发贷,难度是不可轻视的,需要融资口的同事做许多的工作。


  为了寻求突破,后来,我们也马上在当地约见了些评估公司。因为评估公司与银行、政府机构都保持着较为良好的关系,也较为市场化,服务意识较为良好。借助评估公司来了解当地的融资环境和历史融资事件,是个不错的选择。


  在上饶的时候,我们就有幸认识了一个评估公司的老板,他给我们介绍了三家银行的分管领导,帮助我们迅速拉近了跟银行沟通的效率。


  虽然评估公司的业务全国都一样,但每个地方的尺度也是不一的。无论是收费模式、还是评估方法、监管尺度等等。有的地方,评估公司要求收费后才能出评估报告,有的地方可以先出评估报告,融资成功后再付费。每个地方不一样,涉及的原因也各不相同,需要好好沟通。


  另外需要认真去研究的,就是当地的银行审批时间和政府部门窗口时间。


  要把银行或相关金融机构及政府部门的审批线条摸透,授信审批有几个节点,要过几个会(立项会、预审会、终审会之类),中间有几个经办人,分别是谁,什么级别,什么风格。等等。都要摸透。这样才能预估到整个过程的节奏和困难,并提前做好沟通和维护工作。政府部门的流程也一样。


  要做好以上几个工作,中间有需要细节和技巧。举个例子,当你去到一个新的城市的时候,你对当地很陌生。这时候,你应该怎么陌拜,怎么找到能给你提供帮助的人,怎么取得真实有效的信息,怎么举一反三。这中间都有许多要注意和随机应变的地方。


  曾经有一次,我陌拜一个市分行的领导,就被楼下的保安拦下了,说没有预约不可上门。幸好我提前留了几个别的地产公司的同行的电话,以备不时之需,他们较早就进入了当地做业务,听闻我有困难,就及时的帮我联系上了他们合作的一个客户经理下来接我上去,避免了白跑一趟的尴尬。所以,准备工作真不可少。


  房企在投资拿地的阶段,可以做的融资准备工作其实还有很多,篇幅原因就不展开太细了。其实关键要看工作需要做多细,做多透。如果拿地是已经八字有一撇了,那建议还是要把工作做扎实,因为真的细节决定成败。


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